Bodenrichtwert Hamburg – Vielen Hamburgern und Hamburgerinnen ist es wohl noch rege in Erinnerung geblieben.
Die Grundsteuerreform ist in vollem Gange und sowohl die erste Abgabefrist zum 01. Juli 2022 als auch die verlängerte Abgabefrist zum 01. Januar 2023 sind längst hinter uns gelassen
Einige von euch haben mit Sicherheit schon einen neuen Grundsteuermessbescheid oder gar einen neuen Grundsteuerbescheid erhalten.
Und leider ist festzustellen, dass viele von uns Städtern deutlich mehr zur Kasse gebeten werden – doch warum ist das so?

Einer der Gründe der eine Reform der Grundsteuer erforderlich gemacht hat, waren die veralteten Bodenrichtwerte die bei den Ursprungs Grundsteuerbescheiden angewandt wurden.

Aber was ist eigentlich ein Bodenrichtwert und wie gestalten sich diese in Hamburg im Vergleich zum Rest von Deutschland? Das erklären wir euch heute

Der Bodenrichtwert ist ein durschnittlicher Grundstückswert und wird unabhänging von den Wert errichteter Gebäude ermittelt.
Das heißt aber nicht , dass es egal ist ob dort ein Einfamilienhaus, eine Mietwohnung oder ein Bürogebäude errichtet wurde.
Je nach Nutzungsart kann der Bodenrichtwert stark variieren. Am höchsten fällt er für Mehrfamilienhäuser und Bürogebäude aus, am niedrigsten für Acker und Grünland – Dieses ist in Hamburg wie wir wissen flächenweise ja aber sowieso eine Rarität

Die Bodenrichtwerte werden innerhalb vordefinierter Zonen ermittelt, diese können innerhalb der Stadteile oder noch kleineren Bereichen stark voneinander abweichen.
Festgelegt werden sie von sogenannten Gutachterausschüssen, welche sich hauptsächlich, aber nicht ausschließlich, an den Kaufpreisen vergangener Zeiträume orientieren.

Andere Faktoren welche eine Rolle bei der Ermittlung spielen sind unteranderem die Anbindung an Infrastruktur, die Bevölkerungsgruppe oder angrenzende Einkaufsmöglichkeiten und Sehenswürdigkeiten.

Seit 2022 wird jährlich zum 01.01 eines Jahres eine neue Festsetzung der Bodenrichtwerte vorgenommen.
Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf Quadratmeterpreise und muss je nach Grundstücksfläche entsprechend multipliziert werden.

Betrachten wir beispielsweise ein Grundstück in Hamburg Harburg direkt an der bekannten Straße Schlossmühlendamm. Es hat eine Grundstücksfläche von 100m².

Die unterschiedlichen Bodenrichtwerte für die Nutzungsarten anhand von Vergleichswerten aus der Umgebung wurden wie folgt von den Gutachterausschüssen festgesetzt:

• Einfamilienhaus (EFH) : 526,61 €/m²
• Mehrfamilienhaus (MFH) : 2519,78 €/m²
• Bürogebäude: 1588,10 €/m²
• Acker: 5,06 €/m²

Daraus ergeben sich Grundstückspreise in den folgenden Höhen:

EFH : 526,61 €/m² x 100m² = 52661€
MFH : 2519,78 €/m² x 100m² = 251978€
Bürogebäude : 1588,10 €/m² x 100m² = 158810€
Acker : 5,06 €/m² x 100m² = 506€

Ihr seht anhand dieses Beispiels also, wie enorm die Grundstückspreise durch die unterschiedlichen Nutzungsarten und damit verbundenen Bodenrichtwerte von einander abweichen.
Wie realitätsnah eine Ackerfläche mitten am Schlossmühlendamm ist, lassen wir dabei mal außer Acht.

Grundsätzlich kann man einmal das Offensichtliche vorwegnehmen: Die Grundstückspreise sind in Großstädten wesentlich teurer als in ländlichen Gegenden. Das war schon immer so, die Differenz ist allerdings im Laufe der letzten Jahrzehnte stark angezogen.

Immer mehr Leute wollen in die Stadt ziehen, sei es wegen der zentralen Lage, der vielen Unternehmungsmöglichkeiten oder der großen Auswahl an Jobs. Durch die gestiegene Nachfrage und dem Fakt, dass der Wohnungsbau mit dieser nicht Mithalten kann, steigen die Preise die angehende Hamburger bereit sind zu zahlen. Sei es für Grund und Boden oder das daraufstehende Gebäude.

Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Hamburg hat sich von 1990 wo er in etwa 1040 DM/m² betrug bis zum heutigen Tage wo er circa 940€/m² für Einfamilienhäuser beträgt in etwa verdoppelt. In sehr gefragten Stadtteilen, in denen außerdem nicht ausreichend Wohnflächen vorhanden sind, ist teilweise eine vervierfachng des Preises zu beobachten.

Im Vergleich dazu ist auf ganz Deutschland betrachtet der durschnittliche Bodenrichtwert von 272,82€/m² fast schon ein Schnäppchen.
Wer noch günstiger weg kommen möchte, zieht in eine ländliche Gegend beziehungsweise in eine kleine Kommune – Dort sind nämlich Stand dem 4. Quartal 2022 nur durschnittliche Bodenrichtwerte von 76,42 €/m² festgestellt wurden.

Hamburgs ist allerdings mit seinen hohen Bodenrichtwerten nicht allein.
Der durchschnittliche Bodenrichtwert in Großstädten beträgt zur Zeit 1611,23 €/m².

Diese Werte sind ein Durchschnittswert sämtlicher Bodenrichtwerte, also auch unterschiedlichster Nutzungsarten.

Das Wohnen in Hamburg ist nicht günstig und wird auch vorraussichtlich in den kommenden Jahren weiter im Preis steigen.
Auch die Grundsteuerreform, welche ursprünglich als Ziel hatte eine ungefähr gleichbleibende Steuer für Gemeinden und Kommunen abzuwerfen, stellt laut jetzigen Kenntnisstand in den meisten Fällen nur eine Vergünstigung für Menschen im ländlichen Bereichen, hingegen jedoch eine Verteuerung für Städter, dar.

Solltet ihr euch unsicher sein, ob eure Grundsteuer korrekt festgesetzt wurde oder ob beispielsweise der zu Grunde gelegte Bodenrichtwert gerechtfertigt ist, solltet ihr provisorisch Einspruch gegen euren Grundlagenbescheid, welcher euch von euren zuständigen Finanzamt zugestellt wird, einlegen.

Was viele nämlich nicht wissen, viele Faktoren wie Lärm oder ein unruhiges Tuen auf anliegenden Straßen zu eigentlichen Ruhezeiten, können eine Vergünstigung des Bodenrichtwertes rechtfertigen. Das wird auch bei vielen durch die Gutachterausschüsse festgestellten Bodenrichtwerte außer Acht gelassen.